공인중개사의 권리금 계약서 작성 행정사법 위반(대법원 2024도1766)

 

 
공인중개사가 임차인들 간의 권리금 계약서를 작성하고 수수료를 받는 행위가 행정사법 위반으로 간주되는 이유는 다음과 같습니다.

1. 공인중개사법 및 시행령에 따르면, 공인중개사의 업무 범위에는 부동산 매매계약 또는 임대차 계약의 중개가 포함되지만, 권리금 계약의 중개는 포함되지 않습니다.

2. 권리금 계약은 통상적으로 종전 임차인과 신규 임차인 사이에 이루어지며, 이는 임대차 계약과는 별개의 계약으로 간주됩니다. 따라서, 공인중개사가 권리금 계약서를 작성하는 것은 그들의 업무 범위를 벗어난 것으로 볼 수 있습니다.

3. 대법원은 공인중개사가 권리금 계약을 중개하고 계약서를 작성하는 행위는 구 행정사법 제2조 제1항 제2호를 위반한 것으로 판단하였습니다.

이 조항은 행정사가 아닌 사람이 타인을 대리하여 권리·의무나 사실 증명에 관한 서류를 업으로 작성하는 것을 금지하고 있습니다.


이러한 이유로, 공인중개사가 권리금 계약서 작성을 명목으로 수수료를 받는 것은 법적으로 허용되지 않으며, 이를 위반할 경우 법적 책임을 질 수 있습니다. 최근 대법원 판결에서도 이와 같은 내용이 확인되었습니다.
 

권리금 계약을 체결하는 다른 방법

1. 행정사를 통한 중개 : 행정사는 법적 문서 작성과 관련된 업무를 수행할 수 있는 자격을 가지고 있으므로, 권리금 계약서 작성을 포함한 중개 업무를 수행할 수 있습니다.

2.변호사를 통한 중개 : 변호사는 법률적 조언을 제공하고 계약서 작성을 도울 수 있으며, 권리금 계약과 관련된 법적 문제에 대해 상담할 수 있습니다.

3. 직접 계약 : 임차인들이 직접 만나 권리금 계약을 협상하고 계약서를 작성할 수도 있습니다. 이 경우, 법적 지식이 필요할 수 있으므로 법률 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.

이러한 방법들을 통해 권리금 계약을 체결할 때는 해당 분야의 전문가와 상담하여 법적으로 문제가 없는지 확인하는 것이 중요합니다. 또한, 계약서 작성 시 필요한 모든 조건과 내용이 명확하게 기재되어 있는지 확인하여 추후 분쟁을 예방하는 것이 좋습니다.
 
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공인중개사가 종전 임차인과 신규 임차인 사이의 권리금계약서를 작성하고 수수료를 받는 것은 ‘행정사법 위반’이라는 법원 판단이 나왔다. 부동산 매매 또는 임대차 계약 등 과정에서 받는 중개 수수료와 별개로 ‘권리금 계약’은 반드시 계약에 수반되지 않을 뿐 아니라 종전 임차인과 신규 임차인 사이에 주고받게 되기 때문에 공인중개사의 업무 범위에 포함되지 않는다는 취지다.

대법원 형사2부(주심 신숙희 대법관)는 지난달 12일 행정사법 위반 혐의로 기소된 A 씨에게 벌금 100만 원의 선고유예를 선고한 원심을 확정했다(2024도1766). 행정사법은 행정사가 아닌 사람이 권리 의무나 사실 증명에 관한 서류를 작성하는 업무를 업으로 해서는 안 된다고 규정한다.

공인중개사인 A 씨는 2020년 8월경 한 어린이집 부동산임대차계약을 중개하면서 어린이집의 종전 임차인 C 씨와 신규 임차인 D 씨 사이의 권리금계약서인 ‘컨설팅(인가용역, 시설·관리) 계약서’를 작성하고 수수료 명목으로 250만 원을 받았다. 이에 A 씨 등은 행정사법 위반 혐의로 기소됐다.

1심은 “이 사건 컨설팅 계약은 어린이집에 관한 영업권의 양도에 따른 권리금계약에 해당하는 것이 분명하고, A 씨 등이 그 권리금 계약을 중개하고 권리금 계약서를 작성한 것은 구 행정사법 제2조 제1항 제1호에서 정한 ‘권리·의무나 사실증명에 관한 서류’를 작성한 것에 해당한다”며 “또 권리금은 상가건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 등의 이용대가로서, 영업권의 양도에 따른 권리금 계약을 중개하고 권리금 계약서를 작성하는 행위는 공인중개사법과 그 시행령에서 공인중개사의 업무범위로 정하고 있는 중개행위에 해당하지 않아 행정사법 위반 행위에 해당한다”고 설명했다.

그러면서 “이 사건 임대차계약서의 당사자는 임대인 E 씨와 새로운 임차인인 D 씨이고, 이 사건 컨설팅계약서의 당사자는 전 임차인이자 영업양도인인 C 씨와 새로운 임차인이자 영업양수인인 D 씨로 그 당사자들이 서로 다르다”며 “따라서 컨설팅계약의 당사자가 아닌 임대인 E 씨와 이 사건 임대차계약의 당사자가 아닌 전 임차인 C 씨가 반드시 컨설팅계약과 임대차계약이 전체로서 하나의 법률효과를 가지는 계약으로 취급될 필요가 없고 다른 계약이 체결되지 않으면 이 계약을 체결하지 않을 의사도 객관적으로 명백하지 않다”고 부연했다.

항소심도 1심 판단이 옳다고 보고 피고인 측의 항소를 기각했다.

대법원도 원심 판단에 잘못이 없다며 판결을 그대로 확정했다.


출처 : 법률신문

 https://lawyer-jwon.tistory.com/m/1

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